"Квартирный вопрос только испортил их"

[realwired]

"Если с одной стороны квартирного вопроса мы видим социалистов, то с другой стороны находятся наивные люди, которых я обозначу в сегодняшней статье термином «майамские дураки». Это обеспеченные представители среднего класса, вкладывающие деньги в недвижимость. Типичный «майамский дурак» — успешный врач, юрист или программист, имеющий отличную зарплату, и тратящий свободные деньги на покупку квартир по методу Кийосаки. Он покупает квартиру, вселяет туда жильцов и покрывает большую часть ипотеки с аренды, которую платят ему жильцы. Получается, что «квартира платит сама за себя», постепенно переливаясь из собственности банка в собственность ипотечника.

Увидев, что схема сработала, майамский дурак покупает вторую квартиру, третью, четвёртую… как правило, чтобы не заморачиваться, все квартиры берутся в одном доме, а все кредиты — в одном банке.

Понятно, что при первых же проблемах эта «выгодная» схема рушится, как карточный домик. Рынок недвижимости слегка проседает, жильцы сразу нескольких квартир съезжают, и майамский дурак внезапно начинает осознавать, что его друг-финансист был не трусливым хомяком, боящимся собственной тени, а хорошим специалистом, верно указывавшим на очевидные риски. Зарплаты и платежей по аренде перестаёт хватать на выплаты по ипотеке, стоимость квартир падает слишком низко, чтобы их можно было выгодно продать, и, промучавшись несколько месяцев, майамский дурак распродаёт все свои квартиры, пытаясь отсрочить подступающее к нему банкротство.

Так было в 2019 году. Коронавирусный карантин и выборы президента США оживили квартирное шоу ещё сильнее: законодатели продавили «эвикшн бан», то есть запрет на выселение неплательщиков из квартир. Лендлорды попали в ножницы: арендаторам разрешили полгода не платить за квартиры, тогда как сами лендлорды по большей части вынуждены были платить ипотеку в полный рост. Представьте: полгода (!) жильцы живут у вас бесплатно, а вы всё это время должны перечислять банку деньги за квартиры, в которых они живут. Как будто этого мало, во многих городах установили потолок арендной платы, причём весьма низкий потолок. Не имея возможности ни выселить жильцов, ни хотя бы установить нормальную цену аренды на свободные квартиры, лендлорды начали разоряться пачками, что вызвало бурные аплодисменты социалистической молодёжи.

Банки забирали квартиры у разоряющихся лендлордов, а потом оптом продавали эти квартиры крупным синдикатам: тем же лендлордам, только не в виде доктора на пенсии с 5 квартирами, а в виде корпорации с 5 тысячами квартир. Вскоре выяснилось, что мэры-демократы, привыкшие безнаказанно грабить лендлордов-частников, справиться с синдикатами не могут. В ответ на требование сдавать квартиры задёшево синдикаты просто закрывают на замок целые улицы, после чего снять квартиру в городе становится почти невозможно: на каждую освобождающуюся квартиру выстраивается длинная очередь из претендентов. Сие есть классика социализма: фиксированные цены надёжно провоцируют дефицит.

Сейчас в США планируют усугубить веселье, расширив эвикшн бан, — запрет на выселение, — с 6 до 12 месяцев. На рынке недвижимости жду суровейшего передела, в ходе которого средний класс пострадает сразу, а ненавидящие лендлордов социалисты — чуть позже, когда разрушение рынка вызовет неизбежный дефицит арендного жилья. В выигрыше, вероятно, окажутся крупные игроки, которые смогут задёшево скупить товар первой необходимости — квартиры для сдачи в аренду."


(c) Олег Макаренко

кстати скажу, что кроме «майамский дурак» есть точно такой же «мадрасский дурак». но (пока) на нашем рынке жилья нет социалистического регулирования и синдикатов

Comments

[juan_gandhi]

У нас тут тоже модная была развлекуха у софтверщиков - на излишки доходов покупать доходные домишки. Меня поражали эти героические люди, которые покупали себе первый дом, а на оставшиеся деньги покупали второй. Хотя, конечно, как ты ни ложись...

[realwired]

у нас на пике локдауна рента упала вдвое, но я так понимаю помогло мало - огромное количество народа сдриснуло в родные Мухосрански (количество пропусков - почти полтора лимона, а пропуск = семья = квартира). где на локдаун плевали слюной, сбОльшего.

у нас из четырех квартир в блоке сбежали из одной. 1/4 - это всегда заметно. в доме напротив - примерно то же самое. принудиловки на размер ренты нет, но мораторий на неплатежи ввели.

сдающие ипотечное жилье конечно влетели

кстати наша фирмА тоже сбила ренту (: work from home, тяжелое детство - драуляныя цацки,.. ну вы понЕли (:

[basis211]

Я тоже не понимаю в чем смысл заниматься такой ерундой когда есть REIT, причем есть и диверсифицированные (!), то есть вкладываются и в жилую, и коммерческую, и производственную, есть и такие которы вваливают в дата-центры, что кажется очень разумным, и так далее. Без всяких головняков и ипотек, по закону фиксированная часть прибыли выплачивается акционерам, продать можно в любой момент, цены растут вместе с самой недвижкой если она растет...

[basis211]

то есть фактически вы становитесь акционером того самого синдиката, при этом начать можно с пары сотен долларов, а не сотен тысяч. но некоторым нравится побороть летящий навстречу паровоз, наверное

[skittishfox]

Leverage

[basis211]

Да, понятно, но вот вам и leverage. Потом, я как-то сомневаюсь что у такой категории инвесторов цель - быстро разбогатеть. Я читал статью хорошую, там чувак предлагал таким же образом покупать небольшие многоквартирные дома (что намного более разумно чем отдельные домишки и квартирки - это просто глупость несусветная). Счастливые люди - могут твердо планировать на 10-20-30 лет вперед (потому что иначе весь левередж теряет смысл), ну, успехов им...

[realwired]

--- категории инвесторов
я думаю определение «майамские дураки» вполне самодостаточно для данной категории инвесторов